調査士が扱う「筆界」とは

― 土地の境界には「筆界」と「所有権界」があります ―

「土地の境界」と聞くと、隣の土地との境目を思い浮かべる方が多いと思います。

現地に設置された境界標や塀、擁壁などが、その目印になっていることもあります。

しかし、土地の境界には、法律上異なる二つの概念があります。

一つは「筆界（ひっかい）」、もう一つは「所有権界（しょゆうけんかい）」です。

一般的には、この二つは一致しています。しかし、土地の利用状況や過去の所有者同士の合意などによって、一致しなくなることがあります。

土地家屋調査士が土地の調査・測量を行い、登記手続きにおいて取り扱うのは、このうち「筆界」です。

1．筆界とは何か

筆界とは、一筆の土地が登記上区画された際に定められた、土地と土地との境界をいいます。

土地が新たに登記された際や、一筆の土地が分筆された際などに形成される境界です。

筆界は「公法上の境界」とも呼ばれ、土地の所有者が変わっても、また、隣接する所有者同士が別の位置を境界とすることに合意しても、それだけで移動するものではありません。

土地家屋調査士は、登記記録、公図、地積測量図、過去の測量成果、土地の沿革、現地の状況などを総合的に調査し、本来の筆界がどこにあるのかを探索します。

2．筆界は「登記簿の地積で表現される広さの限界線」

筆界について、私が大変参考にしている考え方があります。

「筆界とは、登記簿に記載されている地積（面積）で表現される広さの限界線である」

私は、この説明が筆界の性質を理解するうえで、とても重要な考え方だと思っています。

土地の登記簿には、その土地の地積が記載されています。

この地積は、土地の所有者同士が話し合って境界を変更したからといって、自動的に書き換わるものではありません。

登記簿に記載された地積を変更するには、分筆登記、合筆登記、地積更正登記など、それぞれの事情に応じて、不動産登記法に定められた手続きを行う必要があります。

例えば、隣接する土地の所有者同士が、土地を利用しやすくするために、従来の筆界とは異なる位置を新しい所有権の境界とすることに合意したとしても、その合意だけで登記簿の地積が変更されるわけではありません。

また、登記上の筆界そのものが移動するわけでもありません。

つまり、所有者同士の合意によって所有権の範囲が変わる場合があっても、登記上の土地の区画は、それとは別に存在し続けるのです。

土地の境界が決まった当初の明治の地租改正のときから土地の地積の変更がなければ、土地の地積で表現される広さの限界線である筆界は変動していないということにならざるを得ません。この考え方は、筆界の性質を理解するうえで大変有用です。

このように、土地の区画と地積との関係から考えることは、筆界が所有者同士の合意によって自由に変更できるものではないという性質を理解するうえで、大変有用だと考えています。

3．所有権界とは何か

一方、所有権界とは、民法上の土地所有権が及ぶ範囲を示す境界です。

一般に、筆界と所有権界は一致しています。

しかし、土地の一部の売買や交換、所有者同士の合意、長年の占有による取得時効などによって、所有権の範囲と筆界が一致しなくなることがあります。

例えば、長年の占有によって筆界を越えた部分について取得時効が成立した場合、その部分の所有権を取得することがあります。

しかし、取得時効によって所有権の範囲が変わったとしても、もともとの筆界そのものが移動するわけではありません。

筆界は登記上の土地の区画を示す境界であり、所有権界は誰がどこまでの土地を所有しているのかを示す境界です。

この二つは、同じ「土地の境界」という言葉で表されることが多いものの、法律上は区別して考える必要があります。

所有者同士が納得していても、将来問題になることがある

この筆界と所有権界の違いは、将来の境界トラブルを防ぐうえでも重要です。

例えば、隣接する土地の所有者同士が、本来の筆界とは異なる位置を境界とすることに合意し、そのまま長年にわたって土地を使用していたとします。

当事者同士が事情を理解し、納得している間は、特に問題が生じないかもしれません。

しかし、相続や売買によって土地の所有者が変わると、過去の合意が新しい所有者に伝わっていないことがあります。

その結果、公図や過去の測量図などを確認した新しい所有者から、

「この部分は本来こちらの土地ではないですか」

「ここはうちの土地のはずなので、返してほしい」

といった主張がなされ、境界をめぐるトラブルに発展する可能性があります。

もちろん、公図や測量図だけで筆界や所有権の範囲が決まるわけではありませんし、過去の合意が法的に有効な場合もあります。

しかし、そのような事情を説明するために、古い資料を調査したり、過去の経緯を確認したり、場合によっては裁判などの手続きが必要になったりすることも考えられます。

現在の所有者同士では何の問題もなくても、その状態が将来にわたって続くとは限らないのです。

だからこそ、本来の筆界を明らかにし、所有権の範囲と異なる場合には、必要に応じて分筆登記や所有権移転登記などによって権利関係を整理しておくことが大切です。

4．土地家屋調査士が取り扱うのは筆界

土地家屋調査士は、土地の境界に関する専門家です。

しかし、土地の所有者同士が希望する位置を、自由に既存の筆界として決めることができるわけではありません。

筆界は、土地が登記上区画された際に形成された境界であり、所有者の意思によって自由に移動するものではないからです。

土地家屋調査士の仕事は、当事者が希望する位置に既存の筆界を決め直すことではなく、客観的な資料や現地の状況を調査し、本来の筆界がどこにあるのかを探索することです。

そのため、隣接する土地の所有者双方が「ここを境界にしたい」と希望していても、その位置が本来の筆界であることを合理的に説明できなければ、土地家屋調査士がその位置を既存の筆界として取り扱うことはできません。

もちろん、所有者同士の合意を軽視するという意味ではありません。

その合意は、所有権の範囲を考えるうえで重要な意味を持つ場合があります。

しかし、所有権についての合意と、登記上の筆界の認定とは、別の問題なのです。

5．筆界の探索は、土地の歴史を調べる仕事でもある

筆界は、現地を測量するだけで必ず明らかになるものではありません。

古い公図、地積測量図、登記記録、過去の測量成果、土地の沿革、道路や水路の変遷など、さまざまな資料を調査し、それらを総合的に検討する必要があります。

資料同士が一致しないこともあれば、過去の測量図と現在の現地状況に違いがあることもあります。

また、地積測量図が存在する場合でも、その図面が作成された経緯や当時の測量方法、他の資料との整合性などを検討する必要があります。

特に、明治の地租改正以来、土地の区画や地積に変更がない場合には、明治期に作成された古い和紙公図が、筆界を考察するうえで重要な手掛かりとなります。

古い和紙公図を広げ、そこに描かれた土地の形状や道路、水路などを丹念に読み解く作業は、傍から見れば、いかにもマニアックなことをしているように映るかもしれません。

しかし、現在の整った公図も、その成り立ちをたどれば、明治期の和紙公図を引き継いでいるものが少なくありません。

現在の公図や現地の状況だけでは分からないことも、古い和紙公図をひもとくことで、初めて見えてくる場合があります。

時には、百年以上前の和紙公図を頼りに、筆界の位置を考察しなければならないのです。

土地家屋調査士には、測量機器を用いて土地を正確に測る技術だけでなく、法律や登記制度の知識をもとに、古い資料を読み解き、筆界の位置を合理的に考察する力が求められます。

私は、この法律的な考察と、正確な測量という技術的な側面が一体となっているところが、測量士と共に土地家屋調査士という資格を存在させている最大の理由です。

おわりに

土地の境界を考えるうえで大切なのは、「筆界」と「所有権界」を区別することです。

土地家屋調査士が取り扱う筆界は、所有者の希望によって自由に決めるものではなく、土地の成立や分筆の経緯、登記資料、現地の状況などをもとに探索するものです。

「登記上の筆界がどこにあるのか」と「実際にどこまで所有しているのか」は、必ずしも同じ問題ではありません。

土地は、相続や売買によって次の世代、新しい所有者へと引き継がれていきます。

現在の所有者同士が納得しているだけでなく、将来その土地を引き継ぐ方々が境界をめぐる問題に直面しないよう、本来の筆界を明らかにし、必要な権利関係の整理をしておくことが重要です。

筆界と所有権界の違いを正しく理解することは、そのための第一歩になると考えています。

土地家屋調査士・行政書士　内野成広

※本記事は、筆界と所有権界について一般的な考え方を解説したものです。個別の土地の判断は、登記資料、土地の沿革、現地の状況などによって異なります。